Desde 2002, la construcción en Andalucía ha estado restringida, y en algunos casos era incluso imposible. La antigua ley, la LOUA, limitaba la edificación al uso agrícola o al turístico. Durante veinte años, locales y extranjeros han soportado tiempos difíciles, intentando hacer realidad sus deseos. Sin embargo, en diciembre de 2022 la legislación cambió. La nueva ley, la LISTA fue aprobada y abre posibilidades. En esta guía encontrará toda la información que necesita saber sobre lo que puede construir en suelo rústico en Andalucía.
¿Qué es suelo rústico?
El suelo rústico es básicamente todo el suelo que no está urbanizado. También se conoce como suelo no urbanizable. El suelo rústico en Andalucía se puede clasificar en 4 tipos:
- Suelo No Urbanizable Común. Terreno rústico de carácter rural y natural sin protección especial.
- Suelo No Urbanizable Diseminado. Los asentamientos rurales surgen de una función rural.
- Suelo No Urbanizable con Protección. Terrenos rústicos con protección especial. Por ejemplo, terrenos de importancia arqueológica, medioambiental o histórica.
- Suelo No Urbanizable Preservada. Terrenos muy protegidos que no se pueden tocar. Se incluyen en esta categoría los parques naturales o los terrenos adyacentes a ríos, lagos o el mar. También terrenos con un uso agrícola específico.
Si el terreno está clasificado como común hay más posibilidades de poder construir que cuando existe algún tipo de protección. En Parques Naturales o zonas cercanas a ríos, lagos o al mar, la edificación sigue estando descartada.
La mejor forma y más rápida de saber qué tipo de suelo rústico posee, o le gustaría adquirir, es consultar la página web de su municipio o concertar una cita con el departamento de urbanismo de la localidad donde se encuentra el terreno.
¿Qué se puede construir en suelo rústico?
La nueva ley, la LISTA, distingue entre uso regular y uso extraordinario. Bajo el uso extraordinario se prevé ahora que también se permita construir residencias privadas. Naturalmente, esto sólo se permitirá cuando se cumplan determinadas condiciones.
- Usos ordinarios
Se permite la construcción de nuevas edificaciones directamente relacionadas con el uso del terreno, como la explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética, minera, etc. Se pueden aprobar todas las infraestructuras necesarias para esta explotación, incluidas casas y graneros. Se pide justificar la necesidad de la edificación. Esto se puede hacer mediante un proyecto de actuación, una propuesta que debe ser aprobada por las autoridades. Con un proyecto aprobado se pueden pedir licencias de obras.
Presentar un proyecto de actuación también era una posibilidad con la antigua ley de la LOUA. Una consideración importante para la aprobación de una residencia privada siempre ha sido si se podía demostrar que era absolutamente necesario vivir en el terreno para realizar la actividad. Construir un chalet de lujo para uso recreativo no se consideraba ni se considera válido.
- Uso extraordinario
Si la finalidad de la edificación no tiene nada que ver con las características del terreno se denomina uso extraordinario. En esta categoría, la LISTA permite la construcción de residencias privadas. Además, también se permiten edificios relacionados con el turismo u otras actividades.
Para seguir adelante con este tipo de proyecto, hay que justificar que el proyecto contribuirá al interés público o social y al desarrollo rural. En este caso podrían aprobarse residencias privadas siempre que no se creen nuevos asentamientos. Es necesaria una aprobación previa del proyecto, antes de poder solicitar la licencia de obras. Por poner algunos ejemplos, parece que con la justificación adecuada se podría pedir autorización para construir:
- Una residencia
- Un edificio turístico (hotel, restaurante, pensión, casa de vacaciones)
- Un edificio industrial o de oficinas
Dado que el uso va a ser «extraordinario», el ayuntamiento pedirá una compensación extra, además de los costes de la licencia, y puede limitar el tiempo de uso. Le recomendamos que hable con el departamento de urbanismo para tratar los siguientes temas:
- ¿Qué estarían dispuestos a aprobar?
- ¿Cuál será la compensación?
- ¿Limitarán el tiempo de uso?
¿Cuáles son las pautas para construir una casa en suelo rústico en Andalucía?
Se han publicado normativas específicas que ofrecen las pautas para construir una vivienda en suelo rústico en Andalucía. A continuación le indicamos los requisitos más importantes para que se haga una idea aproximada. Le rogamos que consulte la normativa específica aplicable a su situación concreta.
- El tamaño mínimo del terreno debe ser de 25.000m2 en suelo rústico sin protección y de 50.000 m2 en suelo forestal.
- Se le permitirá construir un máximo del 1% (0,5% en suelo protegido) y esto incluye toda la edificación.
- La casa tiene que estar al menos a 25 m de los límites de la parcela.
- La casa tiene que estar al menos a 100 m de otras residencias.
- Se permite 1 casa por parcela.
- No se permitirá segregar una parcela mayor en parcelas de 25.000m2 para construir. La segregación debe estar justificada por el uso agrícola o por cuestiones jurídicas específicas relacionadas con la propiedad.
- No se permitirá la creación de nuevas aldeas o comunidades en suelo rústico. Se especifica la densidad.
- La parcela debe tener una superficie llana para construir la casa. Se permitirá mover tierra, pero no más del 30% de la casa.
- Tiene que demostrar que tendrá acceso a agua y electricidad. El ayuntamiento nunca será responsable de proporcionárselos.
Si su proyecto cumple la normativa, puede presentar un proyecto de actuación en el ayuntamiento para su aprobación previa. Con la preaprobación podrá solicitar la licencia de obras.
Además del coste de la licencia de obras, tendrá que pagar un 10% más sobre el coste de construcción presupuestado, como compensación al ayuntamiento por permitirle este uso extraordinario del terreno.
¿Está permitido construir una piscina?
Las piscinas no se mencionan específicamente, por lo que existe la expectativa que estén permitidas como parte de la construcción total. Es de esperar, ya que también están permitidas en edificios relacionados con el turismo. Se aconseja incluirla en el proyecto de actuación. Para uso agrícola o industrial no se permitirá una piscina.
Restaurar una ruina en Andalucía
¿Se puede construir en suelo rústico si el terreno tiene una ruina? Este es el sueño de muchos: encontrar una antigua y hermosa ruina de un Cortijo para restaurarla poco a poco, devolviéndole su antiguo esplendor y añadiéndole detalles actuales de calidad para vivir con comodidad. Nos tememos que esos días ya pasaron.
Si la ruina está registrada en el catastro y en el registro de la propiedad, tendrá algunas posibilidades, siempre y cuando la ruina siga siendo «habitable». Por habitable, entendemos que tiene que tener un tejado y que las paredes principales aún están en pie. Si este es el caso, puede solicitar una licencia para restaurar lo que hay. Si no hay ningún otro edificio en el terreno y la ruina cumple las normas antes mencionadas, puede seguir el mismo procedimiento que para una construcción nueva.
¿Puedo ampliar edificaciones existentes en suelo rústico en Andalucía?
Todavía no está del todo claro si se pueden ampliar las edificaciones existentes en suelo rústico. Tras haber hablado con diferentes arquitectos, nos han informado del procedimiento que siguen:
- La casa existente tiene que cumplir con la normativa antes mencionada y tiene que tener concedida la licencia de primera ocupación.
- Si el tamaño de la construcción, incluida la piscina, está por debajo de la norma del 1%, se le debería permitir ampliar su casa.
Mediante nuestra guía, usted puede orientarse y obtener una indicación de las posibilidades y restricciones. Antes de comenzar un proyecto, le aconsejamos encarecidamente que recurra a un arquitecto y a un abogado bien informado sobre suelo rústico en Andalucía, que puedan comprobar la clasificación del terreno y la actitud del ayuntamiento respecto a la aprobación de residencias privadas.
Danielle Ernstsen | 31 marzo 2023
