Luxuriöse Landhäuser, Villen und Anwesen in Andalusien

Guide für Käufer von Landhäuser und Villen in Andalusien von Villas & Fincas

Der Kauf einer Immobilie in Spanien mit Villas & Fincas

Guia del Comprador

Sobald Sie eine geeignete Immobilie ausgewählt haben und Kaufpreis und Bedingungen vereinbart sind, legt Villas & Fincas eine Absichtserklärung vor, die von beiden Parteien unterzeichnet wird. Die Absichtserklärung gibt die Bedingungen für den Verkauf und den Zeitraum der Reservierung vor, in welchem Ihr Anwalt die rechtlichen Details überprüfen und einen privaten Kaufvertrag vorbereiten kann. Wenn Sie keinen Anwalt gewählt haben, wäre jetzt ein guter Zeitpunkt, dies zu tun.

Was Sie von Ihrem spanischen Anwalt erwarten können

Zusätzlich zur Rechtsberatung in jeder Phase des Prozesses, wird Ihr Anwalt die Grundbucheintragung der Immobilie überprüfen, um eventuelle Belastungen oder Schulden auf dem Eigentum zu eruieren. Wenn etwas Unerwünschtes entdeckt wird, wird er Sie beraten, wie man am besten damit umgeht oder ob man überhaupt mit dem Kauf fortfahren soll. Im Fall des Fortfahrens wird Ihr Anwalt einen privaten Kauf oder Kauf-Optionsvertrag erstellen, der alle Bedingungen des Verkaufs festlegt. Wenn es zum Abschluss des Kaufes kommt, wird Ihr Anwalt die Eigentumsurkunde auf dem Grundbuchamt einreichen und sich dann um die verbleibenden Formalitäten kümmern, wie Verträge mit lokalen Versorgungsunternehmen in Ihrem Namen und der Zahlung der Grunderwerbsteuer.

Vorverträge

Nach der Annahme des Angebotes und der Unterzeichnung der Absichtserklärung ist der nächste Schritt, private Verträge, so genannte 'Contrato privado de compraventa' oder „Contrato de opción de compra', die alle Bedingungen des Verkaufs beinhalten, zu unterzeichnen. Dies geschieht in der Regel innerhalb von zwei Wochen nachdem das Angebot akzeptiert wurde und Ihr Anwalt wirklich beginnt, sein Geld zu verdienen, indem er die Immobilie überprüft und dafür sorgt, dass es keine ausstehenden Schulden oder Probleme an der Immobilie haften, für die Sie möglicherweise verantwortlich gemacht würden. Bei der Unterzeichnung des privatrechtlichen Kaufvertrags werden Sie aufgefordert, eine nicht rückzahlbare Anzahlung von 10% des Kaufpreises zu entrichten.

Vertragsabschluss und Registrierung der Eigentumsurkunde

Der Vertragsabschluss erfolgt, wenn die Eigentumsurkunde vor einem Notar unterzeichnet wird und Sie den Restbetrag des Kaufpreises zahlen. Der unterzeichnete Kaufvertrag wird beim Grundbuchamt eingereicht und Ihr Anwalt kümmert sich um die restlichen Formalitäten wie der Zahlung der entsprechenden Grunderwerbsteuer. Neben dem Kaufpreis Ihrer neuen Immobilie werden Sie auch Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten, Notarkosten und Registrierungs-Gebühren zu bezahlen haben. Der Käufer muss mit Nebenkosten von etwa 10% des Kaufpreises rechnen.

Eigentümer von Immobilien sind verpflichtet jährlich die „IBI“ zu bezahlen, eine von der Gemeinde geforderte Eigentumsteuer. Wenn es sich bei dem Kauf Ihres Eigentums um einen Wiederverkauf handelt, wird Ihr Anwalt sich um Belege früher Zahlungen kümmern, um sicherzustellen dass diese erfolgt sind.

Zuletzt muss auch noch die Vermögenssteuer erwähnt werden, die jährlich aus mit dem Wert der Immobilie berechnet wird.

Zusammenfassung

Es ist wichtig, den Kauf so weit wie möglich im Voraus vorzubereiten. Die Wahl der richtigen Fachleute, um den Verkauf durchzuführen, ist unerlässlich. Besonders empfehlen wir über alle Kosten und Steuern im Voraus Bescheid zu wissen, um unerwartete Kosten nach dem Kauf zu vermeiden. Im Folgenden eine ungefähre Aufschlüsselung der Kosten für den Käufer:

Grunderwerbsteuer: 8% des Kaufpreises bis zu 400.000 € und 9% über den Betrag zwischen 400.000 € und 700.000 € und 10% für die verbleibende Summe, wenn der Kaufpreis höher ist. Amtliche Gebühren: rund 1% des Kaufpreises. Notar & Registrierungsgebühren: etwa 1% des Kaufpreises. Vermögenszuwachssteuer auf Gemeindeebene: jedes Mal zu bezahlen, wenn eine Immobilie übertragen wird. Sie basiert auf der Werterhöhung des Landes während der Zeit, die der Verkäufer das Eigentum besaß und wird in Übereinstimmung mit den Einheitswert berechnet, ist aber nicht vom Verkaufspreis abhängig. Wer für diese Zahlung verantwortlich ist, ist Gegenstand von Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer und wird in einer der Klauseln des privaten Vertrages festgesetzt. Sie ist nicht mit der Kapitalertragssteuer zu verwechseln. Es handelt sich um eine Form von Einkommensteuer, über den Unterschied in Kauf-und Verkaufskurs, die in dem Augenblick bezahlt wird, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen.

Verkauf einer Immobilie in Spanien mit Villas & Fincas

Villas & Fincas verfügt über gute Kenntnisse des lokalen Marktes, arbeitet mit verschieden Immobiliengutachtern zusammen und ist daher in der Lage, den genauen Wert Ihres Eigentums einzuschätzen. Wir bieten eine klare und einfache Verkaufs-Provisionsvereinbarung, liefern eine Beschreibung der Immobilie und geben den Verkaufspreis und die Provision für den Verkaufs-Abschluss an. Alle Möbel, Gemälde oder Installationen, die im Verkaufspreis enthalten (oder ausgeschlossen) sind, sollten klar beschrieben werden, um Missverständnisse zum Zeitpunkt des Verkaufs zu verhindern. Der Verkäufer wird ausdrücklich gebeten keinerlei wichtigen Informationen im Bezug auf die Immobilie zurückzuhalten und eine Kopie aller vom Gesetz vorgeschriebenen Dokumente zur Verfügung zu stellen. Dem Verkäufer muss bewusst sein, dass wir laut Gesetz alle Daten in Bezug auf die Immobilie bis zu 5 Jahre nach dem Verkauf aufbewahren werden.

Absichtserklärung

Wenn es zu einer Vereinbarung über einen Kauf kommt, bereitet Villas & Fincas eine Absichtserklärung vor, die von beiden Parteien unterzeichnet wird. Diese Absichtserklärung ist ein Zeichen des guten Willens beider Parteien. Sie legt die Verkaufsbedingungen fest und den Zeitraum, der dem Anwalt des Käufers zur Ausarbeitung eines privaten Kaufvertrages zur Verfügung steht. Der nächste Schritt ist der Entwurf privater Verträge, deren Bedingungen von den jeweiligen Anwälten ausgehandelt und von Villas & Fincas überprüft werden. Dies geschieht in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach der Unterzeichnung der Absichtserklärung. Im privaten Vertrag (contrato de compraventa oder contrato de opción de compra) müssen die Parteien, das Eigentum, der Preis, die Art der Zahlung, das Datum der Fertigstellung und andere wichtige Bedingungen angegeben und im Detail klar beschrieben werden. Der Vertragsabschluss erfolgt in der Regel bei einem Notar, wenn das Eigentum an den Käufer übergeben und der Rest des Kaufpreises vom Verkäufer in Empfang genommen wird.

Kosten für den Verkäufer

Die Makler-Kommission beträgt 5% plus IVA (Mehrwertsteuer). Diese Kosten können bei der Berechnung der Kapitalertragssteuer abgezogen werden.

Anwaltskosten: Das ortsübliche Honorar eines Anwalts beträgt in der Regel 1% plus IVA (Mehrwertsteuer) und kann bei der Berechnung der Kapitalertragssteuer abgezogen werden.

Kapitalertragssteuer oder Impuesto sobre el Incremento Patrimonial:
21% der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kauf- und aktuellem Verkaufspreis. Sowohl Residenten als auch Nicht-Residenten haben mehrere Möglichkeiten für Abschreibungen. Es ginge zu weit, diese hier alle anzugeben. Fragen Sie Ihren Anwalt oder Steuerberater, wie Sie am Besten vorgehen.

Steuereinbehaltung:
Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist oder hier keinen Steuerwohnsitz nachweisen kann, wird der Anwalt des Käufers 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats als Anzahlung auf die Kapitalertragssteuer direkt an die Finanzbehörden weiterleiten.

Die an die Gemeinde abzuführende “Wertzuwachssteuer” wird bei jedem Besitzerwechsel fällig und basiert auf der Werterhöhung des Grundes, während dieser in der Verfügung des aktuellen Besitzers stand. Sie hängt nicht vom Kaufpreis ab. Diese Zahlung wird in Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer festgelegt und es sollte in einer der Klauseln des privaten Kaufvertrages festgelegt werden, wer von beiden dafür aufkommen muss. Wenn das nicht geschieht, ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, diese Steuer abzuführen.

Zusammenfassung

Es ist wichtig, den Verkauf gut vorzubereiten, die Besitzurkunde und alle notwendigen Dokumente zu prüfen. So machen Sie es dem potentiellen Käufer leichter und beschleunigen die Abwicklung. Das Um und Auf ist die Wahl der richtigen Spezialisten um den Verkauf in die Wege zu leiten. Die Kenntnis aller anfallenden Kosten und Steuern im Voraus ist speziell anzuraten, um unerwartete Ausgaben nach dem Verkauf zu vermeiden. Äusserst hilfreich ist es, die folgenden Dinge vorbereitet zu haben:

  • Stellen Sie sicher, dass alle Verbesserungen und Erweiterungen Ihrer Immobilie registriert wurden.
  • Kopien der Wasser-, Strom-, Telefon- und Gemeindegrundsteuerrechnungen.
  • Einstufungen für die Gebühren von Müllabfuhr, Eigentümergemeinschaftsabgaben, Sicherheitssystem, Versicher).
  • Vorschrei

DAS IST NUR EIN LEITFADEN UND SOLLTE NICHT ALS RECHTLICH VERBINDLICH VERSTANDEN WERDEN. BITTE FRAGEN SIE IHREN ANWALT.

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