Exklusivaste lantegendomarna i Andalusien
Blogg

Drömmer du om att bygga hus på spanska landsbygden?

Eftersom vi har många kunder som frågar efter en tomt för att bygga sitt drömhus i Andalusien eller söker efter en ruin för att restaurera, skulle vi vilja förklara vilka möjligheter man har och vad kunderna behöver undersöka för att se till att de gör rätt investering. Vi vill vara tydliga med att det inte längre är så enkelt som att köpa en tomt på landet och ansöka om tillstånd för att bygga ett hus.

almendro-480x320

År 2002 infördes en ny lag (Loua) som begränsar byggnationer på landsbygden i Andalusien. Även om många fortfarande inte är medvetna om vilka effekter denna lag har så har den haft en stor inverkan på möjligheten att bygga på rustik mark (suelo no urbanizable). Under åren har nya specifikationer publicerats, den senaste i januari 2013. I denna artikel kommer vi att förklara de olika klassificeringarna av mark, vilken typ av byggnad som är tillåten och hur processen ser ut för att erhålla en byggnads licens.

Klassificering av mark i Andalusien

Det första du bör titta på är vilken typ av klassificering marken du är intresserad av har. Mark på landsbygden så kallad rustik mark har en mängd olika klasser. Grovt kan de delas in i:

Rustik mark med särskilt lagstadgat skydd, till exempel land med arkeologisk eller historisk betydelse.
Rustik mark med särskilt skydd med hänsyn till miljö eller planering. Naturparker är ett bra exempel på det.
Rustik mark med en lantlig och naturlig karaktär och utan särskilt skydd
Bostadshus på lantbruk med anknytning till lantbruket.
Om marken är klassificerad med någon form av särskilt skydd är byggnationer helt uteslutet.

Att återställa en ruin i Andalusien

Vad gäller om marken har en ruin på sig? Det är drömmen för många, att hitta en vacker ruin av en gammal Cortijo och att restaurera den del för del.  Att återskapa dess genuina charm men enligt dagens krav på kvalitet och komfort. Om ruinen finns registrerad i båda fastighetsregistren;  både registrerat i ”Catastro”och har ”Nota Simple” så har du möjlighet av förverkliga din dröm, så länge ruinen fortfarande är ”beboelig”. Det innebär att den behöver ha ett tak och att huvudväggarna fortfarande är uppe. Om så är fallet kan du ansöka om en licens för att återställa (restaurera) det som finns där.  Om ruinen ligger på mark med någon form av särskilt skydd kan tillstånd dock nekas.

Vilken typ av byggnad är tillåten?

Jämte lagen om att tillåta att ”återställa gamla byggnader” finns det två undantag i lagen som inte tillåter ”nya byggnader”. Den första avser byggnader som behövs för lantbruk / jordbruksändamål av marken och den andra avser att bygga för en offentlig användning.

Lantbruksbyggnader: Lagen avser främst lager, förråd, stall och bodar, nödvändiga för lantbruksverksamheten på marken. Driver du  gården professionellt och kan bevisa att gården är din huvudsakliga inkomstkälla samt kan motivera att du behöver ha din bostad på gården kan en licens beviljas för bygga ett hus på marken.

Byggnader för allmänt bruk: Det här undantaget ger möjligheter att bygga ett lantligt hotell, ett B & B, en casa rural, ett museum, eller någon annan byggnad som är öppen för allmänheten. Tänk på att klassificeringen av marken är en begränsande faktor här. Dessutom måste köparen vara medveten om att om licensen beviljas kommer det att beviljas endast för det specifika ändamålet och under en viss tidsperiod.

Får man bygga ut befintliga bostäder? Om den ursprungliga byggnaden ligger på rustik mark utan särskilt skydd, har byggts med en licens och har beviljats ​​licens för inflyttning ”Licencia de Primer ocupacion” kan du ansöka om tillstånd för utbyggnad. Den lokala förordningen kommer att definiera den maximala volymen. Den allmänna regeln är att det får utgöra högst 1% av tomtens storlek.

Hur ansöker man om tillstånd?

Om du vill återställa ett gammalt hus/ruin eller att bygga ut ett befintligt hus kan du ansöka om en licens på stadsplanerings kontoret. Du behöver då lägga fram en planritning från en arkitekt och en rad andra dokument som ska kontrolleras vid stadshuset. I fallet med lantbruksbyggnad eller en byggnad för offentligt bruk ska du först presentera ett projekt (Proyecto de actuación) där du förklarar dina avsikter och motivera byggnaderna.  Man ska också visa att man kan tjäna pengar på det så det är inte längre tillräckligt att plantera några olivträd och säga att man ska göra olivolja. Det måste sedan godkännas av de lokala makthavarna, som sedan kommer att skicka det till den Andalusiska regeringen (Junta Andalucia) för godkännande. När det har godkänts hos Junta Andalucia kan du ansöka om en licens på planläggnings kontoret. Denna process kommer att ta minst 3 månader men vi skulle råda dig att räkna med minst 6-9 månader.

Avslutande råd

Be alltid din advokat att kontrollera med det lokala kommunhuset vad möjligheterna är för att bygga i just det området. Även om säljaren har goda intentioner kanske han inte är uppdaterad  om de senaste ändringarna i lagar och förordningar. Tveka inte att kontakta oss för mer information. Vi kan ge dig bra kontakter med kompetenta jurister som har erfarenhet av att hjälpa kunder att köpa lantegendomar.

Pia Eklund 08-04-2015 Om området, Villas & Fincas Nyheter